一、保安管理思路

树立“以企业业主为本、用户至上”的服务思想。

将保安工作面对的方方面面的服务对象看成一种管理主体以外的附属则是一个严重的误区。这个误区将导致认识上的模糊从而形成工作上的无序状态，接踵而来的便是保安人员强硬管理、业主被动接受；而业主不断提出要求时，保安人员却因此而应接不暇、手忙脚乱、工作量不断增大，业主满意率却不断降低的局面，究其原因是我们没有抓住根本。保安管理不仅是“物”的管理，更是人与人之间生动有机地交流联系。保安管理离开了“人”这个服务主体，就像鱼离开了水。高质量的保安管理工作永远是心灵之间的沟通和理解，而不是人与物之间机械、缺乏活动的联系。因此，保安管理企业必须树立“以人为本、用户至上”的服务思想，尽心尽力为业主或保安使用人服务。

二、托管范围保安管理特点

常州市大部分小区、厂区，学校尚未实施专业化保安管理，更谈不上提供优质的服务和优美舒适的环境及文明和谐的工作氛围。这种状况已经不适应经济和建设的发展要求，迫切需要整合资源，注入专业化、规范化、社会化的保安管理，改善环境，提升服务素质，为企业发展建立服务支撑平台。

居住小区、工业园区、学校及卖场的保安管理都有所不同。首先是服务对象不同；其次是管理的方式、服务内容有所不同。

（一）、小区保安管理的主要特点

1、搞好小区设施配套建设。主要是指治安、消防、卫生、交通、文体、娱乐等公共设施的配套，一般按照“统筹兼顾、添建补缺”的原则，就近方便地配置。

2、做好小区的基础管理工作，尤其是房屋修缮、公共设施保养维护、道路交通管理等工作要做到规范正规、便捷优质。

3、提供便利、快捷的多种服务，方便居民生活。

4、发挥保安的最大使用价值，保证保安的正常使用。

（二）、工业园区保安管理的主要特点

1、风险性。指园区物管保安企业在租赁、服务、管理过程中，会遇到来自客户、自身管理、外部环境等方面的风险。与住宅类保安管理相比，工业园区保安管理的风险来自更多方面，如客户的经营状况、遵章守法情况、劳资纠纷、政策等方面的风险，必须靠内容更广泛的综合管理加以规避。

2、租赁、服务和管理的高度关联性。在工业园区保安管理中，租赁服务、管理三者环环相扣，相互影响，具有高度的关联性。其中租赁是服务和管理的前提和基础，只有招进客户、稳定客户，服务和管理才有对象；而服务时租赁和管理的必要条件，只有优质的服务，才能更好的稳定客户，并吸引更多的客户入园；管理是租赁和服务的保证。规范的管理，才能保证园区客户的正常经营，才能得到政府部门的大力支持，三者的关系相辅相成，高度关联。

3、效益互动性。物管企业、业主和客户之间的效益是互动的。工业园区规划不科学、配套设施不完善，会影响到保安管理的难易程度和保安招租与价格；物管企业的服务不到位，势必影响到客户经营，经营不正常，反过来又不能按时足够缴交相关租费，影响业主和保安企业的效益。今年来，一些面对国际市场的加工企业，国外客户在下订单时要求提供工厂生产环境条件、工人生活保障措施，这些条件和措施要求工业园区规划合理、配套设施齐全。保安管理企业要提供优良的服务，满足各方面的要求，这样工厂才能正常组织生产，也只有客户正常生产，才有各方长期的合作。

4、管理综合性。一是管理的范围广泛，设计一般的保安管理内容、客户的生产经营、员工权益保障、工业园区的生活秩序管理等内容；二是专业性强，如配套设施、消防管理等，与生产环节联系紧密、专业化程度高、要求从业人员有较高的专业技能；三是政策性强，如园区内承接城府下沉的部分职能，如劳动关系协调，计划生育管理等，都需要管理人员切实掌握国家政策，依政策办事。

（三）、校园保安管理特点

就目前保安管理状况而言，学校是保安管理行业的一片净土。介入学校后勤管理工作，首先应探索我们的客户---“教师、学生”。他们需要我们提供什么服务？我们能为他们提供哪些服务？我们应该怎样服务？怎样管理？

学校保安与常规的住宅保安在管理上有以下几个方面不同：

1、对象不同

住宅保安中我们服务对象是社会各行各业，不同职业的人，面对的业主少则几百，多则成千上万，学校保安服务对象是老师和学生，单纯知识型，远没有住宅小区那样人员层次负责，单一的业主，有利于服务的针对性。

2、管理的模式不尽相同

小区有“业主自治与专业化管理的共管式”模式、有酒店式管理、智能化管理等管理模式，使用这些模式显然不完全适用于学校的管理，学校管理面对的单一业主，管理上必须服从学校管理需要---从属性，更强调根据需求提供服务，根据学校的自身特点，“量身定制”的管理模式---有深厚学校特点的“共管式”模式。

3、管理侧重点不同

住宅小区的安保管理重点是设施设备的维护与保养及楼宇安全，管理的侧重点是物（设备、设施、区域），对住户是提供服务，而学校则注重满足教学需要和学生的安全。管理的侧重点包括物以外，还要加强对学生安全的管理（特别是十八岁以下的学生）。在对学生的服务中增加了管理职责。在对学生管理与服务相矛盾时，与学校的要求保持一致，偏重管理。

4、管理服务的目标不同

住宅保安的管理是为了创造安居乐业的生活环境，实现保安的保值和增值。学校管理的目标是为师生创造一个良好的教学环境，协助学校提升整体实力。

通过分析掌握学校保安的不同之处，总结了学校保安管理模式的特点：

1、顾客的需求为导向，提供个性化的服务

这在学校保安中尤其突出，按学校对公共设施、清洁、人员、物资的管理要求，量身制定服务。

2、学校保安管理人力资源配置上追求简练、精干、降低运作成本。

学校保安管理从属学校整体管理，学校保安如按照商住小区管理处分责设立物管员的多层管理，在成本上是保安公司和学校方面都不能承受的，学校保安的从属性决定他无需面对众多业主，在多种经营上发挥的余地不大，也就不需要如小区同样的管理人员配置。

3、重视学校主管部门的领导风格、管理思路

特别是处理好与学校主管部门的关系，应加强对该类信息的收集，及时调整方式，及时跟进，确保管理的一致性，体现学校特点的共管模式。

4、在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度。

学校保安比住宅保安更注重直观感受，这也是学校发展壮大的需要，比如在学校内设置各类规范的温馨标识、提示性、警示性和说明性标识，为学校氛围的营造起到了画龙点睛的作用。

（四）、卖场保安管理特点

1、客户群体综合性强。既要服务好商家客户、又要服务好消费客户，同时又要服务好其他利益共同体，这给保安管理人的沟通能力和协调能力提出很高的要求。

2、内部环境设施性。大型商业综合体，消费顾客对环境要求非常高，特别追求步行的舒适性，因为卖场会对保安管理过程中的环境清洁、空间管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护的要求非常高。

针对卖场的需求特点，通过保安管理抓好卖场硬环境的管理与维护的同时，进行个性化、人性化、特色化服务，提供优质高效的服务平台，让企业经营者一心一意抓效率谋发展。我们金鼎保安要通过卖场的管理，争取在创建常州市乃至整个江苏省保安管理示范区的品牌活动中，树立了企业的品牌，提高了行业的知名度，创造了一条通过保安管理经营卖场的新路子，不断提升服务质量和水平，我们将通过专业化管理使卖场的内部管理水平在现在基础上提升一个档次。

（五）、消防保安管理特点

保安的消防管理，包括“消”和“防”，即“消灭”和“预防”两个方面的工作。防火是把消防工作做到前面，防患于未然。保安管理公司要广泛开展防火宣传教育活动，树立消防安全意识，群防群治，“防”才有基础，“消”才有力量。保安的消防管理必须贯彻执行“预防为主，防消结合”的方针。要求消防工作在知道思想上，要把预防火灾放在首位。要采取一切行政的、技术的和组织的措施，防止火灾的发生。所以，保安的消防管理也应立足于火灾的预防上，从人力、物力、技术等多方面充分做好灭火准备。

1．建立高素质的消防队伍

为加强保安的消防管理，保安公司应在保安部内成立一个专职的消防班来负责此项工作，同时做好义务消防队的建立和培训工作。一般情况下，保安管理的消防管理工作都是从属于公司的保安部门，但是，从业务管理上来看，它又是专业的、专职的。

　2．制定科学完善的消防管理工作制度

(1)消防中心值班制度。消防中心是火警预报、信息通信中心，消防值班员必须有高度的责任感，认真严肃地做好消防中心的值班监视工作。

(2)防火档案制度。消防部门要建立防火档案，对防火隐患、消防设备状况(位置、功能、状态等)、重点消防部位、当期消防工作概括要记录在案，以备随时检阅。还要根据档案记载的前期消防工作概况，定期进行研究，不断提高防火、灭火的水平和效率。

(3)消防岗位责任制度。要建立各级领导负责的逐级防火责任制，上至公司领导，下至普通的消防员，都对消防负有一定的责任，从而建立健全防火制度和安全操作制度，层层明确责任，建立全方位的监督制度体系。

(4)定期进行消防安全检查制度。要确保消防栓玻璃、水枪、水带齐全完好，报警系统运行良好，准确无误，达到应急要求。配电房、值班室等位置或区域应按规定配齐各种消防设备设施。备用发电机、消防水泵、消防电梯等状态完好，达到应急要求。定期组织检查，做到普查与自查相结合，还要对重点部位进行定期重点抽查等，做到发现隐患要立即消除。

(5)专职消防员的定期培训和演习制度。做好保安安全的消防管理工作，必须要配备一定数量和质量的消防队员，建立消防义务组织，并定期对消防人员进行模拟训练和开展消防演习，提高消防意识和技能，增强火灾扑救能力。

(6)其他有关消防的规定等。如严禁使用交流电门铃；严禁在保安区域内堆放易燃易爆等物品；严禁在楼上燃放烟花爆竹等；未经批准，不得擅自进行管、线路(电表)的改装、增容等；严禁堵塞防火通道等。

3．消防设备管理

　　通常，建筑物内部都设有基本的消防设备，以保证其消防工作的需要。消防设备的管理主要是对消防设备的保养和维护，以保证其时刻处于完好的状态。消防设备的维修需要专门的技术，特别是一些关键设备，一般应聘请经相关部门认可、达到一定要求的，持有合格消防牌照的专业公司来维修和养护。作为保安管理公司，一般应注意以下几个方面：

熟悉消防法规，了解各种消防设备的使用方法，制定本大厦的消防制度和有关图册，并使管理人员及用户熟悉。

禁止擅自更改消防设备位置，特别是用户进行二次装修时，应严格审查。

定期检查消防设备是否完好、规范，对使用不当的应及时更正等。

公共走廊和通道必须保持通畅，绝对不能放置其他物品。

加强消防值班和巡逻，及时发现火灾隐患并予以处理等。

4．加强消防管理的教育培训

“预防为主，培训教育先行”。消防工作的宣传教育和培训是增强消防工作的透明度、发动用户和管理公司员工自觉地同火灾作斗争的一项重要措施，也是贯彻“预防为主，防消结合”方针的一个重要内容，是提高所辖区域内的全民消防意识，普及消防法规和消防知识的重要途径。

对员工的培训教育。管理公司的员工是保安消防管理的主要力量，对员工的消防知识培训主要有以下三方面的内容：学习消防理论知识，如政府的消防法规、防火灭火的基本原理和基本知识。熟练使用常用灭火器材，如手提灭火器的操作、防毒面具的穿戴、大楼消防设施的使用等。开展消防综合演练，在消防演练中提高员工灭火能力及各种应急的情况处理能力。

对用户开展消防宣传教育。消防工作仅靠保安公司的努力是不够的，还需要保安区域内全体用户的积极配合。管理公司必须加强对用户的消防宣传教育工作，积极促使用户学习消防知识，增强防火意识，提高自救能力。对用户来说必须了解并掌握以下三方面要求：大楼防火工作的各项规定；手提式灭火器的使用方法；消防应急通道的位置及出现紧急情况时的疏散方法等。　

保安管理公司的消防管理部门一般从属于公司的安全保卫部门，即在保安部设有消防班，但消防班是专设和单列的。

执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；健全消防组织，建立消防责任制，定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障，发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥的统一指挥，每月1次巡查托管范围内所有消防栓、箱、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时报修；发现设备故障时，及时处理，确保设备24小时正常运转。每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；每日填写工作记录，建档备查。